Über Eigenkapital

Eigenkapital ist beim Bau einer Immobilie oder dem Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung nahezu unabdingbar. Grundsätzlich gilt bei dem Thema Eigenkapital auch heute noch für viele Banken der einfache Grundsatz: Je mehr Eigenkapital, desto besser.

Doch wie viel Eigenkapital benötigt man für den Kauf einer eigenen Immobilie (zur Selbstnutzung oder Vermietung) denn nun wirklich? Was ist Eigenkapital eigentlich? Gibt es unterschiedliche Arten von Eigenkapital und wenn ja, welche? Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital erwerben und wenn ja, warum dann überhaupt Eigenkapital einsetzen?

Diese und vielleicht auch einige weitere Fragen zum Thema Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung klären wir jetzt:

Arten von Eigenkapital

Zunächst ist hier die klassische Form von Eigenkapital zu nennen. Dies sind z.B. das Barvermögen (optimalerweise auf dem Girokonto einer Bank und nicht im Tresor zu Hause), Ersparnisse auf Tagesgeldkonten, Festgeldkonten und Sparbüchern auf denen ein Guthaben vorhanden ist. Diese Mittel sind zunächst in der Regel am einfachsten zu liquidieren und werfen in der heutigen Zeit kaum noch Zinsen ab, sodass sie als Eigenkapital optimal geeignet sind.

Aber auch Bausparguthaben können als Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung eingesetzt werden, sind jedoch meistens mit einer Kündigungsfrist (oder einem entsprechenden Kündigungsdiskont) versehen, sodass der Einsatz als Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung in jedem Fall sorgfältig geprüft werden sollte.

Weiterhin sind jegliche Vermögenswerte, die in einem Investment- oder Aktiendepot gelagert werden und verkauft werden können als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung einsetzbar.

Auch Rückkaufswerte aus privaten Lebens- oder Rentenversicherungen können teilweise ausgezahlt werden und als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung dienen.

Arbeitgeber- und/oder Verwandtendarlehen, deren Rückzahlungsmodalitäten in der Haushaltsrechnung einer Bank Berücksichtigung finden, können jedoch ebenso als Eigenkapital für den Erwerb einer Immobilie dienen.

Außerdem sind Schenkungen oder Vorauserbschaften innerhalb der Familie ein oft eingesetztes Mittel zur Beschaffung von Eigenkapital.

Auch der Einsatz von finanziellen Mitteln bestimmter Förderbanken (wie z.B. der Investitionsbank Schleswig-Holstein) wird durch viele Banken als zusätzliches Eigenkapital akzeptiert.

Zu guter Letzt ist da noch die Eigenleistung oder auch Muskelhypothek. Bei der Muskelhypothek werden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an einer Immobilie durch „eigene Leistung“ ersetzt, wobei die Berechnungsgrundlage der Stundenlohn eines Handwerkers ist. Hier wird durch die Banken auch Arbeit durch Freunde und Verwandte akzeptiert, sofern diese eine entsprechende Befähigung in dem entsprechenden Handwerk nachweisen können.

Wie viel Eigenkapital benötigt man für den Kauf einer Immobilie?

Hier kommt wieder einmal der begehrte Spruch: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Aber wie viel Eigenkapital braucht man denn nun wirklich?

Zur Erklärung nutzen wir das folgende Beispiel für den Kauf eines Einfamilienhauses:

Kaufpreis der Immobilie                                                                                                                      300.000€

Grunderwerbsteuer (Schleswig-Holstein 6,5% vom Kaufpreis)                                                      19.500€

Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2% vom Kaufpreis)                                                                      6.000€

Maklercourtage für den Immobilienmakler (ca. 6,25%)                                                                   18.750€

Gesamtkosten                                                                                                                                          344.250€

Zunächst sollten zur Ermittlung des Eigenkapital-Einsatzes IMMER einmal die Gesamtkosten des Projektes ermittelt werden: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (+ evtl. Sanierungskosten). Von diesem Wert ausgehend hat man dann eine gute Berechnungsgrundlage.

Für unser beispielhaftes Einfamilienhaus belaufen sich die Gesamtkosten auf rund 345.000€. Und hier folgt nun auch schon die erste Rechengröße: 7,5% (in unserem Beispiel rund 26.000€). Dies sollte das absolute Minimum an Eigenkapital sein, welches zur Realisierung unseres Beispiel-Projektes liquide verfügbar sein sollte. Ziehen wir diese 26.000€ Eigenkapital von unseren Gesamtkosten von 345.000€ ab, so wären in unserem Beispiel genau 319.000€ durch eine Bank zu finanzieren. Dies entspricht mehr als 100% des Kaufpreises. Leider steigen hier viele Banken schon aus, da diese aus risikorelevanten Aspekten nicht mehr als den aktuellen Wert der Immobilie finanzieren. In solchen Fällen (und wenn die Immobilie in Schleswig-Holstein liegt) hilft die Investitionsbank Schleswig-Holstein. Über die IB S-H sind entsprechende Förderdarlehen für Immobilienkäufer nutzbar, die durch die hauptfinanzierende Bank als zusätzliches Eigenkapital angesehen werden. Nutzen wir in unserem Beispiel als z.B. noch weitere 50.000€ über ein Programm der IB S-H muss die hauptfinanzierende Bank „nur“ noch 269.000€ finanzieren (also unter 100% des Kaufpreises), wird unsere Bank bei entsprechender Bonität des Kunden ein Angebot machen. Wie gut nun der Zinssatz ist, den uns unsere Bank für die Finanzierung  machen wird, hängt davon ab wie hoch der Anteil der Beleihung ist. Die Banken sprechen hier immer von dem sogenannten „Beleihungsauslauf“. Dazu wertet jede Bank auf individuelle Weise die zu kaufende/bauende Immobilie für sich ein und setzt dann die zur Verfügung gestellten Darlehensmittel ins Verhältnis. Für unser Beispiel könnte dies wie folgt aussehen:

Beleihungswert (durch die Bank ermittelt)                                                                                    300.000€

Darlehen                                                                                                                                             269.000€

Beleihungsauslauf ca.                                                                                                                           89,7%

Je niedriger der Beleihungsauslauf für eine Bank ist, desto besser wird das Zinsangebot sein das wir im Finanzierungsangebot erhalten. Die meisten Banken machen hier Abstufungen in 10%-Schritten: also bis 100%-Beleihung, bis 90%-Beleihung, bis 80%-Beleihung usw. . Die Top-Kondition erhält man in der Regel bei Beleihungen bis 60% Auslauf. Und hier schließt sich dann auch der Kreis der eingangs angeführten Behauptung: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn je mehr Eigenkapital ich habe und einsetze, desto besser wird der Beleihungsauslauf aus Sicht der Bank und desto besser folglich die Zinskondition.

Also optimalerweise verfügt man über 20%-30% hartem Eigenkapital bezogen auf die Gesamtkosten, damit die Finanzierung am Ende eine runde Sache wird.

Auch eine Finanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital ist grundsätzlich nicht unmöglich, jedoch komplett individuell zu prüfen.